关于印发《湘潭市物业专项维修资金管理办法》的通知

建管家公示公告 2026-06-24 14:13:31

物业专项维修管理办法湘潭市资金

潭住建联发〔2026〕13号

湘潭市住房和城乡建设局

湘潭市财政局

关于印发《湘潭市物业专项维修资金

管理办法》的通知

各城区人民政府、有关单位：

为进一步加强和规范湘潭市物业专项维修资金的归集、管理和使用，切实维护业主合法权益，现将《湘潭市物业专项维修资金管理办法》印发给你们，请认真组织实施。

附件：湘潭市物业专项维修资金管理办法

湘潭市住房和城乡建设局湘潭市财政局

2026年5月22日

附件

湘潭市物业专项维修资金管理办法

第一章总则

第一条为加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市市区范围内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条本办法所称物业专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指根据法律法规和房屋买卖合同，物业管理区域内属于业主共有的部位，一般包括：房屋的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等。

本办法所称物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，物业管理区域内属于业主共有的附属设施设备，一般包括：共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

第四条维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条市住房和城乡建设局会同市财政局负责全市维修资金的指导和监督工作，所属的市物业专项维修资金管理中心（以下简称市管理中心）具体负责本市市区维修资金的交存、使用和管理工作。

区物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）负责指导、监督本辖区内业主大会和业主委员会做好维修资金的筹集和使用工作，调解处理由此产生的矛盾纠纷。居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好相关工作。

第二章交存

第六条同一物业管理区域内，有两户及以上业主的住宅物业和非住宅物业，业主应当按照本办法的规定交存维修资金。

属于出售公有住房的，售房单位和业主应当按照本办法的规定交存维修资金。

第七条业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。首期维修资金交存标准为：

（一）未配备电梯的商品住宅及非住宅每平方米65元，配备电梯的商品住宅及非住宅每平方米115元；

（二）未配备电梯的经济适用房每平方米64元，配备电梯的经济适用房每平方米111元；

（三）别墅每平方米109元；

（四）可登记不动产权的车库、车位每平方米90元。

出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为本市市区房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

第八条首期维修资金，由物业买受人在办理商品房买卖合同备案前交存至维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业，由建设单位在办理竣工验收备案前交存至维修资金专户。

已售公有住房的购房人应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金交存至售后公有住房维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金交存至售后公有住房维修资金专户。

第九条未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十条业主交存的维修资金属于业主共有。

从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十一条收取维修资金，应当向交存人出具湖南省财政厅统一监制的维修资金专用电子票据。

第十二条本办法实施前，已建立维修资金的物业中未交存首期维修资金或者未足额交存的，业主应当按照房屋买卖时交存标准一次性补交，市管理中心应当及时通知业主补交，业主委员会配合督促业主交存。

第十三条业主分户账面维修资金余额不足首期应交存额30%的，市管理中心应当向业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主应当及时续交。

已成立业主大会的，业主应当按照业主大会决定的续交方案及时续交；尚未成立业主大会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织召开业主大会决定续交方案，或者由业主共同决定续交方案，业主按照续交方案及时续交；续交后的业主分户账面维修资金余额不低于首期维修资金应交存数额。

第十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营产生的收入，应当主要用于补充维修资金，但业主大会另有决定的除外。

物业共用设施设备报废后回收的残值，应当用于补充维修资金。

第三章管理

第十五条业主大会成立前，或者业主大会已成立但是未决定维修资金自行管理的，维修资金由市住房和城乡建设局代行管理，代管的具体工作由市管理中心负责。

已售公有住房提取的维修资金由市管理中心负责管理。

第十六条市住房和城乡建设局应当会同市财政局按照公开、公平、公正的原则，综合存款利率、资产规模、服务效能等因素，确定适当数量的商业银行作为本市市区维修资金的专户管理银行。

市管理中心应当在专户管理银行开立维修资金专户，并与专户管理银行签订专户管理协议。

专户管理银行负责办理维修资金账户的设立、交存、结息、划转、结算、对账等基本业务事项，并提供协议约定的增值服务。

第十七条维修资金专户下设房屋账户和增值收益统筹账户（以下简称统筹账户）。

（一）房屋账户主要用于核算管理业主和建设单位交存的维修资金、出售公有住房提取的维修资金，以及分配的存储利息和购买国债的增值收益。房屋账户应当以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。出售公有住房提取的维修资金按售房单位设账，按幢设分幢账；其中，业主交存的维修资金，按房屋户门号设分户账。

维修资金应当登记在以房屋户门号设立的分户账名下。本办法实施前已开立账户，但未能分解至房屋户门号的，维修资金应当登记在以物业管理区域或幢设立的账户名下。

（二）统筹账户主要用于核算管理维修资金存储在银行产生的利息总额与按照本办法第十八条规定计息和列支管理费用后的差额部分资金。统筹账户应当按物业管理区域设账，按幢或单元设分账。

第十八条维修资金自存入维修资金专户之日起计息。交存未满一年的按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照同期银行一年期定期存款利率计息，存储利息定期计入业主分户账。

维修资金存款利息实行一年一结，每年6月30日为结息日。

第十九条市管理中心在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定通过定期组合存款、购买国债方式，实现维修资金的保值增值。

维修资金的存储利息和利用维修资金购买国债的增值收益应当转入维修资金滚存使用。

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十条房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权转移同时过户，房屋分户账的账户信息随房屋所有权转移自动变更。

第二十一条房屋灭失的，业主可凭本人身份证件、房屋灭失证明、维修资金交存凭证等材料，向市管理中心申请返还房屋分户账和统筹账户中结余的维修资金；公有住房分幢账中结余的维修资金返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。未办理房屋灭失退款手续的，相关资金留存市管理中心。

第二十二条市管理中心应当每月与专户管理银行核对维修资金账目，每年向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）维修资金管理费用支出情况；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第四章使用

第二十三条维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十四条维修资金除用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造外，维修、更新和改造过程中所产生的设计、鉴定、检测、审价、招标、监理、公证、验收等费用可计入维修、更新和改造成本，从维修资金中列支。

经业主共同决定，统筹账户增值收益资金可以用于购买物业维修保险，专用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

维修资金管理所需费用，由市管理中心按照同期预算单位标准编制全年预算支出总额（包括人员经费、公用经费、专项经费和其他必要费用），经同级人民政府财政部门核准，报市人大财经委备案后，最终在维修资金的增值收益中列支解决。

第二十五条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照下列规定分摊：

（一）物业共用部位、共用设施设备属于物业管理区域全体业主共有的，由全体业主按照各自专有部分建筑面积所占比例分摊；

（二）物业共用部位、共用设施设备属于物业管理区域部分业主共有的，由该部分业主按照各自专有部分建筑面积所占比例分摊；

（三）物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，涉及建设单位或公有住房售房单位尚未出售物业的，由建设单位或者公有住房售房单位按照尚未售出物业建筑面积所占比例分摊。

第二十七条已交存维修资金的，分摊费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不足以支付分摊费用的，差额部分由该业主补足。未交存维修资金的，分摊费用由该业主直接支付。

第二十八条使用维修资金由物业服务企业、业主委员会或者3名以上相关业主（以下统称申请人）申请。未选举产生业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责的，由物业所在地居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

使用已售公有住房维修资金由公有住房售房单位申请，也可以由其授权委托的相关单位代为申请。

原申请人因任期届满等原因无法继续组织维修的，应当变更申请人，原申请人应当配合新申请人做好后续工作，原申请材料延续使用。

第二十九条维修资金的使用分为一般使用、计划使用和应急使用。

维修资金一般使用是指先经业主表决通过，再使用维修资金进行维修、更新和改造的使用方式。适用于涉及全体或者部分业主临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

维修资金计划使用，是指采取业主一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式。适用于可以提前预见，以延长物业使用寿命为主要目的，涉及全体业主且单项费用在5万元以下的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

维修资金应急使用，是指采取应急程序维修前不用业主表决，维修后向业主公示的使用方式。适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

第三十条维修资金一般使用和计划使用，应当由维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主表决可以采用书面征求意见、电子投票、集体讨论等形式。提倡申请人采用电子投票的形式组织业主进行表决。采用电子投票形式表决的，应当通过市管理中心提供的维修资金小程序进行。

第三十一条维修资金一般使用，按照下列程序办理：

（一）提出申请。申请人根据物业共用部位、共用设施设备损坏情况，向市管理中心提出书面使用申请。市管理中心在3个工作日内进行现场查勘核实，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金分摊范围。

（二）制定方案。属于维修资金使用范围的，申请人根据维修、更新和改造项目制定维修资金使用方案（以下简称使用方案），并在物业管理区域和维修项目的显著位置进行公示，公示期不少于7日。使用方案应当包括拟维修更新和改造内容、费用预算、分摊范围、施工单位选定方式、竣工验收等。

（三）业主表决。使用方案由维修资金分摊范围内的业主依法表决同意，申请人依据表决通过的使用方案选择施工单位。市管理中心将业主表决情况、拟选聘的施工单位等事项在物业管理区域和维修项目的显著位置进行公示，公示期不少于7日。

申请人可以聘请公证机关对表决程序进行监督。

（四）使用备案。公示期满无异议的，申请人持使用方案及预算、业主签名意见表、施工单位选定情况等材料到市管理中心办理维修资金使用备案。符合使用条件的，市管理中心在5个工作日内予以备案。不符合使用条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人补正。

（五）组织施工。申请人组织施工单位进场施工，并履行施工过程安全生产主体责任，留存维修前、维修中、维修后三个阶段的现场影像资料。

（六）验收结算。工程竣工后，申请人应当组织相关业主、业主委员会、物业服务企业、施工单位，对工程进行验收，并共同签署验收意见。聘请工程监理、设计单位的，监理单位、设计单位应当一同参与验收。工程验收合格并进行工程结算审核后，申请人应当将工程验收情况、工程费用的结算以及分摊情况等事项在物业管理区域和维修项目的显著位置进行公示，公示期不少于7日。

结算费用不得超过工程预算金额。确因实际情况需增加维修费用的，超出预算金额的部分应当经相关业主依法表决同意，且公示7日无异议后，一并申请维修资金结算拨付。

（七）资金拨付。公示期满无异议的，申请人持工程竣工验收报告、工程结算审核报告、工程费用发票、公示影像资料、施工合同等材料向市管理中心申请拨付维修资金。申请材料齐备的，市管理中心将维修资金划转至相关单位。

第三十二条维修资金计划使用，按照下列程序办理：

（一）业主委员会或者业主委员会委托的物业服务企业，根据物业共用部位和共用设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况编制维修资金使用计划，使用计划有效期不超过5年，计划使用总金额不得超过本物业管理区域维修资金交存总额的5%；

（二）业主委员会或者物业服务企业将维修资金使用计划在物业管理区域显著位置向全体业主公示不少于7日，经业主依法表决同意后，报市管理中心进行备案；

（三）根据维修资金使用计划具体实施项目维修时，按照维修资金一般使用的程序执行，但不再另行组织业主表决。

第三十三条发生消防设施损坏或缺失、电梯故障、楼体外立面存在脱落危险等危及房屋使用安全和人身财产安全，严重影响业主正常生活的紧急情况，需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，可以申请应急使用维修资金。紧急情况包括：

（一）电梯发生故障的；

（二）消防设施出现故障或者部分设备严重损坏或缺失，存在重大火灾隐患的；

（三）楼体外墙饰面和公共构件脱落松动，玻璃幕墙爆裂的；

（四）屋面、外墙防水损坏造成严重渗漏，经区住建部门、所在街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业共同认定的；

（五）二次供水水泵损坏、供水管道爆裂导致供水中断的；

（六）排水设施因塌陷、堵塞、破裂等造成功能障碍的；

（七）供配电设施设备发生故障，造成停电或者漏电的；

（八）其他危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况。

本办法第二十五条规定的情形除外。

第三十四条维修资金应急使用，按照下列程序办理：

（一）提出申请。申请人根据物业共用部位、共用设施设备损坏情况，向市管理中心提出书面应急使用申请，并报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会对维修事项和紧急情况予以确认，防止申报不实。市管理中心自收到申请即日内进行现场查勘核实，确认是否属于维修资金应急使用范围，明确维修资金分摊范围。

涉及电梯、消防设施设备维修改造的，须由专业电梯检验检测机构出具检测报告认定或消防救援机构出具整改通知书。

（二）制定方案。属于维修资金应急使用范围的，申请人在申请资金的同时，根据维修、更新和改造项目迅速编制使用方案。使用方案应当包括拟维修内容、维修资金应急使用原因、费用预算、分摊范围、施工单位选定方式、竣工验收等。

（三）组织施工。应急维修施工可不招投标，但施工单位应当具备相应资质。申请人依据使用方案迅速选择施工单位，组织施工单位进场施工，并履行施工过程安全生产主体责任，留存维修前、维修中、维修后三个阶段的现场影像资料。

（四）公告业主。组织施工的同时，申请人应当将使用方案、选聘施工单位的形式、结果在物业管理区域和维修项目的显著位置进行公告，向相关业主告知说明应急使用维修资金的情况，并留存公告影像资料。

（五）资金拨付。维修工程开工后，申请人根据施工单位的施工进度持施工合同、工程进度证明材料向市管理中心申请拨付资金，工程进度即日核实，核定后即日按进度拨付资金，资金拨付比例不超过施工合同金额的70%。

（六）验收结算。工程竣工后，申请人应当组织相关业主、业主委员会、物业服务企业、施工单位，对工程进行验收，并共同签署验收意见。聘请工程监理、设计单位的，监理单位、设计单位应当一同参与验收。工程验收合格并进行工程结算审核后，市管理中心应当将工程验收情况、工程费用的结算以及分摊情况等事项在物业管理区域和维修项目的显著位置进行公示，公示期不少于7日，并留存公示影像资料。公示期满，申请人持工程竣工验收报告、工程结算审核报告、工程费用发票等材料向市管理中心申请办理工程结算。申请材料齐备的，结算办理后市管理中心将应付维修资金划转至相关单位。

发生了若不立即排除险情，将严重危及人民群众生命财产安全和房屋使用安全的紧急情况，业主委员会、物业服务企业或者相关业主应当向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会紧急报告，经街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会现场核实后，先实施抢修，排除险情。再按照提出申请、制定方案、竣工验收、公示告知、资金拨付等程序补办手续。

第三十五条发生本办法第三十三条所列紧急情况后，物业服务企业、业主委员会应当采取必要的应急安全措施，并及时组织维修。申请人未按规定及时实施维修、更新和改造或业主不同意申请使用维修资金的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织代修，并按照维修资金应急使用程序申请使用维修资金。街道办事处（乡镇人民政府）组织代为维修行动迟缓的，应及时告知上一级政府督促其履行责任。

第三十六条使用统筹账户增值收益资金购买电梯设施设备维修保险，须由申请人向市管理中心提出书面申请，并将购买维修保险事项在所涉楼幢（单元）的显著位置公示7日，公示期满后相关业主无书面异议的方可购买，如有书面异议，则转由相关业主依法表决同意后方可购买。统筹账户资金不足的，不足部分经相关业主依法表决同意后，可以使用业主分户账中资金。

《湘潭市城区住宅专项维修资金增值收益引入电梯维修保险改革试点工作方案》有效期满后，市管理中心应当通过公开招标方式择优选择一定数量实力雄厚、服务质量优、专业能力强的保险公司组成共保体作为物业共用部位、共用设施设备维修保险的承保机构。

第三十七条维修资金使用实行第三方监督服务，具体包括：招标代理服务、工程造价审核服务、监理服务、第三方检测服务等。

对一次使用或单项使用维修资金金额在50万元以下的，申请人应当采取比选或询价方式在三家及以上的施工单位中择优选取一家具有相应资质的施工单位；使用维修资金金额在50万元（含）以上的，申请人应当采取招标方式选择具有相应资质的施工单位。应急维修施工使用资金的除外。

维修、更新和改造工程结算应当经具备相应资质的工程造价咨询机构进行审核，并出具结算审核报告。申请人应当通过抽签等公平、公正、公开的方式选取工程造价审核单位。

对于维修、更新和改造技术难度或金额较大的项目，提倡申请人选聘具有相应资质的监理单位对工程实施监理。

市管理中心可以定期向社会公布一批具有相应资质的物业维修单位、工程造价咨询机构、监理单位等名单，供业主委员会、物业服务企业或业主自行选择。

第三十八条维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修、更新和改造工程费用的维修资金应当划转至施工单位账户；用于支付设计、鉴定、检测、审价、招标、监理、公证、验收等费用的维修资金，应当划转至设计、鉴定、检测、审价、招标、监理、公证、验收等单位账户。

第三十九条相关业主对维修资金使用相关事宜提出异议的，由申请人与异议人协商解决。协商不成的，可由街道办事处（乡镇人民政府）予以调解，也可以通过司法途径解决。

第五章监督

第四十条维修资金的财务管理和会计核算，应当执行财政部门的有关规定。市财政局负责对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十一条维修资金的交存、管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第四十二条市住房和城乡建设局应当会同市财政局加强对维修资金交存、使用、增值等工作的监督管理，定期组织维修资金管理自查、互查、抽查等检查活动，发现不符合有关规定的，应当及时指出，并限期改正。