以系统思维推进片区整体焕新—南通如皋皋南片区城市更新实践探索

建管家城市资讯 2026-06-23 10:08:39

皋南片区坐落于如皋市城区南部，处于老城区与城南新区的交汇处，总占地面积约55公顷，呈“二河二街四片区”空间格局，涵盖龙游河、皋南河两大水系，拾锦里商业街区、海阳路艺术街区两大特色街区，以及皋南新村一至七组团等集中居住板块。片区住宅多建成于上世纪90年代，老旧小区与城中村交错分布，存在基础设施老化、生态环境薄弱、公共空间不足等问题，人居环境短板较为突出，居民改造提升意愿强烈。

图 1 皋南片区范围图

此次片区更新跳出传统单点修补、碎片化改造思维，以系统思维统筹生态治理与功能提升，坚持问题导向、需求导向、品质导向，统筹实施低效用地盘活、雨污系统重构、老旧小区焕新、蓝绿廊道贯通四大专项行动，全方位推进“水岸城”一体化综合治理。项目总投资约34.28亿元，统筹使用财政资金、长期国债、地方专项债、国资平台资金、社会资本等各类资金，落地实施商业街区、管网改造、小区整治、生态公园、艺术街区等一批重点子项目，推动片区城市更新从“点状零散修补”，跨越式迈向“全域系统更新”。

图 2 实施项目分布

“以前片区水体环境欠佳、配套设施滞后，居住体验不尽人意。如今河道水清岸绿、步道贯通，家门口就有休闲游憩的好去处，生活品质大幅提升。”皋南新村居民陈大爷真切感慨道。经过系统化更新提质，片区人居环境、生态风貌、商业活力实现全方位跃升。拾锦里商业街区节假日日均客流量达0.5-0.8万人次，成功入选全省50个夜间消费集聚区；龙游河文化公园成为市民休闲打卡、健身游憩的城市新地标，老旧小区配套日趋完善、环境整洁有序，群众幸福感、获得感显著提升。

规划统筹：实现商业、生态、居住跨系统联动，推进“水岸城”一体化治理

本次更新打破传统碎片化、单点式改造模式，以整片区域为统筹单元，构建“水岸城”一体化治理体系。项目划定清晰改造边界，北至芙蓉路-福寿路、西至皋南一组团、东至观风路、南至皋南河-解放路，将水系治理、商业提质、小区焕新、公共空间打造全部纳入规划“一张图”一体推进。片区通过盘活低效存量用地、有机更新城中村地块，引入社会资本打造拾锦里商业街区，补齐城南片区商业配套短板；系统贯通蓝绿生态廊道，高标准建设海阳路艺术街区、龙游河文化公园，依托街角口袋公园、滨水慢行系统，有机串联吾悦广场、拾锦里、大润发三大核心商圈，创新利用桥下闲置“灰色”空间，融入如皋本土历史文化元素，塑造特色滨水城市风貌；同步重构片区雨污管网，夯实市政基础设施根基，为片区生态提质、住区改善、商业赋能提供坚实支撑。四大专项行动协同发力、一体增效，充分盘活城市存量资源与“金角银边”空间，构建“商业引流、环境留人、社区共生”的良性发展格局，推动片区建设从“功能完善”向“品质跃升”跨越。

图 3 皋南河水岸建设实景照片

民生导向：聚焦居民急难愁盼问题，构建全龄友好的完整社区

图 4 芙蓉路老旧管网改造前后照片

片区更新始终坚守民生优先核心导向，遵循“先地下、后地上”的改造原则，靶向破解群众急难愁盼问题，全力打造全龄友好、功能完备、宜居宜养的完整社区。一是攻坚民生短板、根治环境顽疾。实施芙蓉路雨污分流系统化改造，新建3710米雨水管网、500米污水管网及1000米给水管道，彻底解决片区管网老化、雨天积水内涝问题；对皋南河实施生态驳岸修缮、水体净化、植被复绿等综合治理，让昔日生态薄弱的河道，蝶变为集防洪排涝、生态涵养、休闲游憩于一体的滨水生态廊道。二是全域焕新居住环境。针对皋南新村一至六组团58栋住宅、1950户居民，系统性实施外墙翻新、道路整修、车位扩容、燃气升级、安防增设等提质工程，全面提升小区居住品质，完善便民配套功能。三是打造长寿友好社区。立足如皋“世界长寿之乡”特色禀赋，系统推进适老化、无障碍改造，加装楼道扶手、防滑设施、便民电梯，配套建设日间照料中心、康养步道，构建15分钟健康服务圈，适配全年龄段居民生活需求。四是创新空间腾挪更新模式。皋南新村七组团地块采用“留、改、拆”有机更新策略，保留龙游御境等优质成熟小区，有序搬迁110kV变电站，高标准建设瑺园小区，同步完成另一地块居民异地集中安置，以商业开发增值收益反哺安置成本，实现片区人居环境系统性提质、整体性升级。

图 5 皋南三四组团改造前后照片

治理创新：筑牢共建共治共享的长效保障机制

皋南片区城市更新坚持“建设提质与治理增效”双向发力，创新构建“党建引领、群众参与、多元协同、长效运维”的共建共治共享体系，有效破解重建设、轻管护、成效易反弹的治理难题，推动城市更新从“阶段性改造”向“常态长效管护”迭代升级。一是聚力全民共建，凝聚民智民力。创新推行“改造前问需、改造中监督、改造后评议”全流程共建机制，施工期间选聘居民代表担任工程监督员，赋予材料查验、工序验收、问题督办等实质性权责，建立“问题反馈—整改落实—核验销号”闭环管理模式，让改造方案精准贴合民意、改造过程接受群众监督、改造成果惠及居民群众。二是党建聚力赋能，凝聚治理合力。依托社区党组织组建临时党支部，有效串联政府职能部门、国资平台、施工单位、社会组织、居民群众等多元主体，高效协调改造矛盾、破解推进堵点，破除部门壁垒与主体分散问题，为片区系统化更新筑牢组织根基。三是精准精细运维，健全长效机制。因地制宜推行红色物业、居民自治、专业服务、多方协同的差异化运维模式，落实“一小区一策”精准治理举措，依托“皋城先锋管家”、“双报到”平台激活基层治理资源，完善小区议事协商、志愿服务、日常管护机制，持续巩固改造成果。四是市场化专业运营，激活片区活力。对拾锦里商业街区、海阳路艺术街区等经营性载体实行专业化、市场化运营，持续提升业态品质与街区人气，形成党建引领、政府统筹、群众参与、市场赋能的良性治理格局，真正实现老旧片区改造提质、常态管护、长效惠民。

图 6 居民全流程参与

资金平衡：创新融资模式，实现项目内生循环自平衡

图 7 项目投资及资金来源

如皋立足片区化更新、系统化提质思路，创新搭建“政府引导、国资参与、财政托底、社会资本活化”的多元可持续投融资体系，通过分类匹配资金渠道、精准保障项目建设，构建“投入—提质—增值—反哺”的内生循环模式，有效破解城市更新资金保障难题。一是长期国债筑牢民生基底，争取长期国债资金1270万元实施芙蓉路管网改造，全面升级市政基础设施，提升城市安全韧性。二是专项债券助力小区焕新，争取1.07亿元地方政府专项债券推进皋南新村一至六组团系统化整治，实现老旧小区配套升级、面貌焕新。三是财政资金兜底保障公益项目，安排1723.55万元财政资金建设龙游河文化公园，补齐公共空间、生态景观等民生短板。四是社会资本激活商业活力，引入8亿元社会资本投资运营拾锦里商业街区，协调600万元社会资本打造海阳路艺术街区，集聚商圈人气、带动就业税源，以商业繁荣赋能片区土地与住宅价值提升。五是国资平台统筹平衡收支，市属国资平台投入24.85亿元推进皋南新村七组团地块整体更新，通过空间资源腾挪、综合开发运营，以商业开发收益覆盖异地安置成本。多渠道资金互补协同、精准赋能，形成可持续、可复制的资金内循环机制，为中小城市规模化、系统化城市更新提供了优质实践样板。

区别于传统单点修补、碎片化整治模式，如皋皋南片区城市更新跳出单一工程改造思维，从规划统筹、民生导向、治理创新、资金平衡四大维度发力，构建全域协同、系统联动的现代化城市更新体系。该系统化举措，推动皋南片区实现从“存量微更新”向“全域焕新提质”的系统性跃升，为全国中小城市开展高质量、可持续的城市更新工作提供了可复制、可推广的如皋实践。下一步，如皋市将持续总结固化皋南片区系统化、片区化更新成熟经验，在全市范围复制推广该典型模式，持续补齐城市功能短板、优化人居环境、提升城市风貌品质，全力建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。