彬州市联村抱团办物业兜底服务聚民心

彬州市坚持党建引领，创新推行“多村联办、集体兜底”的红色物业模式，按照“微利服务、熟人治理、多元造血”的思路，有效破解“三无”小区长期失管难题，走出了一条可复制的兜底治理新路子。

一、直击痛点理思路，破解“力量薄弱”难题

彬州市共有“三无”小区 16 个、涉及住户 720 户。长期以来，“三无”小区普遍存在公共设施老化、环境脏乱、安全隐患较多等问题，经常处于失管失序状态，逐渐成为城市基层治理的痛点。一是自治乏力“没人管”。“三无”小区大多年代久远，资产权属不明晰，业主意见分散、自治意识薄弱，居民议事会、业委会等组建难度大。二是力不从心“管不好”。随着群众对优质物业服务需求越来越迫切，小区日常事务主要靠社区临时兜底、被动应付，陷入“小马拉大车”的尴尬窘境。三是专业物业“留不住”。“三无”小区由于楼栋散、户数少，市场化物业因赚不了钱，不愿进、不敢进，少数入驻后终因入不敷出被迫退出。针对这些问题，彬州市经过深入排查摸底、广泛征求意见、充分调研论证，指导城关街道先行试点探索，从 2023 年 4 月起，由村集体经济组织共同出资，成立彬州市清正洁物业服务公司，先后进驻 6 个小区和 1 个机关单位开展物业服务。目前正在抓紧推进 5 个小区和 1 个机关单位进驻前期准备工作。

二、明晰定位建平台，破解“运行不畅”难题

坚定“服务优先、公益微利”定位，实行小区兜底治理。一是健全治理架构。同步成立物业公司党支部，公司法人兼任党支部书记，实行村干部交叉任职、党员骨干牵头负责，精简管理层，一线保洁、安保人员优先聘用本村留守群众、困难人员、退休党员，最大限度压缩运营成本。二是惠民兜底定价。物业费按最低 0.26 元/平方米·月的标准收取，低于市场价，对孤寡老人、残疾人、特困户、低保户等特殊群体实行费用减免，差额由街道和村集体兜底。三是全程公开透明。严格财务公开，每月公示收支明细、公共收益、维修支出，打消群众顾虑，物业费收缴率提升至 80%以上，群众从最初的“抵触不配合”变为现在的“主动支持参与”。

三、紧盯需求提质效，破解“服务不优”难题

聚焦群众最急需、最迫切的民生需求，制定简易刚需服务清单。一是靠变化聚心。推行“先整治、后入驻，先服务、后收费”，街道先期投入 60 万元，对 5 个小区实施系统化改造，修复破损路面 120平方米，更换老旧照明设施 700 个，施划车位 35 个，安装监控设施 44 个，补植绿化植被 80 平方米，盘活闲置地下车库 1 个，小区人居环境短期内实现整体改观。二是保运转舒心。常态化做好公共区域保洁、垃圾日产日清、门卫值守、日常巡逻、公共设施简易维修、消防安全排查、小区秩序维护等基础工作，保证小区正常运转。针对电梯维保、消防检测、电路检修等专业性强、风险度高的工作，采取专业外包、专班监管模式，既严控运营成本，又保障安全规范。三是用治理暖心。深化党建物业联建，充分发挥“熟人社会”治理优势，引导党员楼栋长、村干部就地开展邻里调解、政策宣传、便民帮扶，实现小事不出楼栋、矛盾就地化解，累计解决问题 75 个，入驻小区零上访。依托“红心物业服务集市”，提供免费水电维修 52 次，指导具备条件的小区规范成立业主委员会，构建党组织领导、多方协同、居民参与的共建共治格局。

四、多元造血促长效，破解“难以持续”问题

构建多维度资金保障体系，形成可持续运营闭环。一是收益反哺。充分盘活小区闲置资源，规范停车位、广告位、快递柜等经营性资源，公共收益全部反哺小区运维。二是经营弥补。主动拓展对外业务，承接辖区机关、企事业单位后勤物业服务，以市场化经营性收益弥补服务资金缺口。三是政策补助。积极争取老旧小区改造、红色物业、基层治理等专项政策资金，持续完善基础设施、提升服务能力，彻底摆脱单一依靠财政输血的被动局面，实现以服务养治理、以经营补公益的良性循环。2025 年，彬州市清正洁物业服务公司实现利润 2 万元，达到了微利经营的目标。

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