第一条 为规范本市物业服务企业退出物业管理项目行为，维护物业服务企业、业主委员会、业主、建设单位等各方主体合法权益，保障物业服务活动依法有序衔接，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内，物业服务企业因下列情形退出物业服务项目的，适用本办法：
（一）物业服务合同期限届满（含前期），物业服务企业、业主大会、业主委员会（物业管理委员会）或开发建设单位不再续约的；
（二）物业服务合同期限届满前，物业服务企业与业主大会、业主委员会（物业管理委员会）、或开发建设单位依法或者依据合同约定提前解除合同的；
（三）人民法院、仲裁机构裁决解除物业服务合同的；
（四）物业服务企业因破产、被吊销营业执照、被责令关闭或者撤销等原因无法继续履行合同的；
（五）法律法规规定的其他应当退出的情形。
第三条 物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）及相关主体应当遵循诚信、公平的原则，依法履行交接义务，保证物业管理正常秩序依法有序、平稳过渡，维护物业管理区域正常秩序，不得损害其他各方主体的合法权益。
第四条 市住房和城乡建设主管部门负责全市物业服务企业退出服务项目的政策制定和业务指导。
县（市、区）物业主管部门负责本行政区域内物业服务企业退出物业服务项目的监督管理和指导工作。
街道办事处或乡镇人民政府负责本辖区内物业服务企业退出服务项目的组织协调工作，负责退出过程中的矛盾化解、秩序维护和交接工作的具体落实。
居（村）民委员会负责协助街道办事处或乡镇人民政府做好退出工作。
公安、城市管理、市场监督管理等有关部门按照工作职责，在物业服务项目所在地县级人民政府的统筹组织下，协助配合做好物业服务企业退出工作。
第五条 物业服务企业退出物业服务项目时应当接受物业服务项目所在地的街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会以及其他相关职能部门的监督、指导。
物业服务企业应当严格履行退出程序和义务，依法做好物业服务交接工作，保障服务项目的连续性。
第六条 业主大会、业主委员会（物业管理委员会）应当从物业服务项目的连续、稳定和长远利益出发，慎用辞退权，依法有序做出选聘及解聘物业服务企业的决定，保障全体业主的正常生活秩序。
第七条 物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会（物业管理委员会）应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定续聘的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务企业，并书面报告所在地街道办事处、乡镇人民政府。但合同对通知期限另有约定的除外。解除合同造成物业服务企业损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
物业服务企业不同意续聘的，应当提前九十日书面通知业主委员会（物业管理委员会），并书面报告所在地街道办事处、乡镇人民政府。但是合同对通知期限另有约定的除外。
第八条 物业服务合同终止，已选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止二十日前，完成移交事宜，并在合理期限内退出物业服务区域。移交和退出应当遵守下列规定：
（一）移交的具体事项按照本办法第九条第（五）项规定执行；
（二）退出期限由签订物业服务合同的双方协商确定。协商不成的，原物业服务企业应当在合理期限内退出，最长不超过三十日。
第九条 物业服务合同期满，物业服务企业与业主委员会（物业管理委员会）不再续签物业服务合同的，应当按照下列程序做好物业管理项目退出工作：
（一）告知。物业服务企业决定不再续聘的，应当提前九十日书面通知业主委员会（物业管理委员会），并在物业管理区域内公告，公告期不少于十五日。同时，物业服务企业应当将书面告知及公告内容报送服务项目所在地县（市、区）物业主管部门备案，并书面告知所在地街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会及公安派出所。业主大会依照法定程序共同决定不再续约的，业主委员会（物业管理委员会）应当提前六十日书面通知物业服务企业，并书面报告所在地街道办事处、乡镇人民政府。
（二）公示。物业服务企业应当在合同期满三十日前，向全体业主公布预收的物业服务费、利用物业共用部位和共用设施设备进行经营管理的收支情况，并与业主委员会（物业管理委员会）协商清退事宜。
（三）选聘。业主委员会（物业管理委员会）、居（村）民委员会自接到物业服务企业书面告知书后，应当在原物业服务合同到期一个月前，组织召开业主大会，依法重新选聘物业服务企业。选聘物业服务企业应当依法履行招投标或者协议选聘程序。
（四）服务延续。在物业服务合同解除或者终止前，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定继续按服务标准提供物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当按时交纳物业管理服务费，直至物业服务合同终止日或双方确认的实际服务终止日。
（五）移交。业主大会决定自行管理或者选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止二十日前，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交下列资料和财物，办理完交接手续：
1. 物业承接查验档案；
2. 物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；
3. 物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；
4. 清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据；
5.法律、法规规定的应当移交的其他事项。
（六）新物业服务企业接管后，业主委员会（物业管理委员会）应当将前款所列资料及物品移交新物业服务企业。
第十条 前期物业服务合同期满，前期物业服务企业不再续约的，应当按照下列程序做好物业管理项目退出工作：
（一）前期物业服务合同期满六十日前，前期物业服务企业应当就退出物业管理区域相关事项书面告知业主大会、业主委员会（物业管理委员会）。
（二）业主大会已经成立的，由业主委员会（物业管理委员会）组织召开业主大会会议，依法决定选聘新物业服务企业的，按照本办法第九条规定办理退出及移交手续。
（三）不具备成立业主大会条件的物业管理项目，应当按照规定设立物业管理委员会。物业管理委员会成立后，应当在合同期满前按照相关规定代行业主大会职责，依法决定物业服务企业的续聘或选聘事宜。
第十一条 物业服务合同期满前，签订物业服务合同的双方无正当理由不得单方提前解除合同。确需提前解除的，应当按照以下程序办理：
（一）需要提前解除合同的一方，应当提前六十日将解除合同的理由、时间、相关事宜的处理意见等书面告知合同另一方。在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告，并书面告知县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。
（二）被告知一方应在接到告知书十五日内，就对方提出的要求给予回复。
（三）被告知一方同意提前解除合同的，合同双方可以按本办法第九条规定的程序，做好移交工作，并按双方约定的时间，退出物业管理项目。被告知一方不同意提前解除合同的，应当书面告知对方不同意理由。
（四）签订物业服务合同的双方对提前解除合同的要求无法达成一致的，可以邀请物业服务项目所在地县（市、区）物业主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会协调，协调期限不超过三十日；协调不成的，应当通过司法程序予以解决。
（五）提前解除合同的要求未经双方协商同意，或未经法院裁定解除的，物业服务企业应当按照合同的约定继续履行合同，业主应当按时交纳物业服务费用。前款所称正当理由，包括物业服务企业严重违约、业主大会依法决定解聘、不可抗力等情形。
第十二条 无故提前解除物业服务合同退出物业管理项目的，按以下规定处理：
（一）物业服务企业单方提前解除合同的：
1.在年度信用等级考核予以扣分，如存在拒不办理交接手续、拒不退出，经责令后仍不改正，严重扰乱社会秩序的情形，年度信用等级考核直接定为C级，按照《锦州市物业服务企业信用评价管理办法》采取惩戒措施；
2.造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。
（二）业主大会、业主委员会（物业管理委员会）经法定程序单方提前解除合同的：
1.业主大会作出的解聘决定违反法律法规的，由物业服务项目所在地县（市、区）物业主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府，依据《物业管理条例》第十九条第二款责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；拒不改正的，由物业主管部门予以通报。
2.提前解除合同给物业服务企业造成损失的，物业服务企业可以通过司法程序要求赔偿损失。
3.业主委员会（物业管理委员会）未经业主大会同意，擅自作出提前解除合同的决定，该决定无效。给业主或者物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会（物业管理委员会）成员依法承担民事责任。
第十三条 物业服务企业退出物业管理项目后，业主委员会（物业管理委员会）应当依法及时选聘新的物业服务企业。尚未选聘出新物业服务企业的，应当按照下列程序做好衔接工作：
（一）业主委员会（物业管理委员会）应当书面告知物业服务项目所在地县（市、区）物业主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会以及公安派出所。
（二）在业主大会重新选定物业服务企业之前，业主委员会（物业管理委员会）可以组织业主自行管理，或者经业主大会同意后委托其他物业服务企业临时代管；相关费用由业主承担。
（三）经业主委员会（物业管理委员会）或者业主代表申请，街道办事处或者乡镇人民政府应当进行应急管理。在街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下，居（村）民委员会可以根据应急管理的需要提供基本保洁、秩序维护等服务，服务期限协商确定，费用由业主承担。
（四）物业共用设施设备、场地需要维修养护的，应当组织利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修；没有住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，由利益相关的业主自筹。
第十四条 在物业服务合同解除或者终止时，未按本办法规定程序退出的，由县（市、区）物业主管部门记入企业诚信档案，并向社会公布。原物业服务企业违反前款规定，拒不退出物业服务区域的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费。
原物业服务企业拒不退出服务项目或者拒不履行交接义务的，业主委员会（物业管理委员会）可以依法提起诉讼或者申请仲裁。给业主造成损失的，原物业服务企业应承担相应的法律责任。
原物业服务企业未按期移交资料、财物或者擅自撤离的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由物业行政主管部门根据《辽宁省物业管理条例》第八十四条（四）处以五万元以上十万元以下罚款。
第十五条 业主委员会作出的决定，违反法律、法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任；严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，依法追究相关责任。
第十六条 开发建设单位未履行前期物业管理招标投标程序，或未经服务项目所在地县（市、区）物业主管部门批准协议选聘，擅自确定物业服务企业进行物业管理服务的，由所在地县（市、区）住建部门责令该物业服务企业退出，要求开发建设单位按《辽宁省物业管理条例》相关规定重新选聘。
第十七条 原物业服务企业不得以业主欠交物业费、债权债务纠纷、阶段工作未完成、物业服务合同未完全履行、对业主共同决定有异议等理由拒绝退出物业管理区域或者拒绝履行交接义务。不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新物业服务企业进场服务。
业主不得以原物业服务企业已退出服务区域为由，拒绝支付物业服务合同终止前已产生的物业服务费。
第十八条 本办法由锦州市住房和城乡建设局负责解释。
第十九条 本办法自印发之日起施行。本办法施行前已发生的物业服务企业退出行为，尚未完成交接的，适用本办法。
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