关于印发《宿迁市区既有建筑改变使用功能规划建设审查办法》的通知

各有关单位：

为贯彻落实《省政府办公厅印发关于进一步支持城市更新行动若干政策措施的通知》（苏政办规〔2026〕2号）文件精神，规范既有建筑功能变更规划与建设管理，优化营商环境，激发市场活力，报经市政府同意，研究制定《宿迁市区既有建筑改变使用功能规划建设审查办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。

宿迁市住房和城乡建设局 宿迁市自然资源和规划局

2026年5月27日

（此件公开发布）

宿迁市区既有建筑改变使用功能规划建设审查办法

第一条 为了规范既有建筑功能变更的规划与建设管理，推进城市更新行动，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国消防法》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部令第58号）《江苏省城乡规划条例》《江苏省消防条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 市区内既有建筑改变使用功能需要办理规划确认、消防设计审查、消防验收（备案）手续的，适用本办法。

第三条 本办法所指的既有建筑指已办理工程竣工验收备案或者取得不动产权证的建筑，包括但不限于居住建筑、公共建筑、工业建筑、仓储建筑等。

本办法所称建筑改变使用功能是指改变原用地、规划等手续确定的规划用途，或者在同一规划用途下对建筑内部经营业态、设计功能进行调整的建设行为。

仅对建筑内部进行不涉及前款所述功能改变的装饰装修、布局调整的，不适用本办法。

第四条 本市对既有建筑改变使用功能实行正、负面清单管理。符合激发市场活力、提升文化功能、改善民生设施、完善公共服务、推动创新创业的，纳入正面清单管理；存在严重影响城市规划、周边环境、公共安全情形的，纳入负面清单管理。

第五条 既有建筑改变使用功能，按照国家工程建设技术标准的要求，申请人在申请消防设计审查、消防验收（备案）前，应当委托有相应资质的鉴定单位进行房屋安全鉴定。

第六条 （正面清单）以下既有建筑（历史建筑、文物保护建筑除外）使用功能变更不影响国土空间规划实施的，纳入正面清单管理：

（一）商业、办公（行政办公及工业、研发等企业办公除外）建筑内部的业态调整，包括：商店、办公、酒店、旅馆、人才公寓、超市、餐饮、娱乐、影剧院、健身房、培训机构、无治疗功能的月子会所、托育机构、金融保险服务以及不含病房功能的眼科、口腔、体检、美容等医疗机构；

（二）各级人民政府（管委会）所属或者管理的教育、医疗、文化、体育、社会福利与保障等公共服务设施建筑，在保证主体功能的前提下，可按不超过该建筑地上地下总建筑面积的15%增设商业服务配套设施，但“一老一小”配套用房、社区服务用房、物业管理用房等小区配建的公共服务设施以及农贸市场除外；

（三）商业公寓在遵守环境保护、噪声污染防治相关法律、法规的前提下，可以用于民宿、文化创意、咨询设计、电子商务、投资基金等创新创业活动；

（四）风景区（非规划核心景区内）配套用房，在不影响风景区整体功能的前提下，可以增设服务游客的商业设施；

（五）工业厂房、仓储建筑，可以增加为生产经营配套的物流功能；

（六）同一规划用途下的建筑，可以进行内部经营业态调整；

（七）利用既有建筑发展符合五年过渡期政策产业、行业的情形。

符合前款第一项至第六项情形的，无需征求自然资源和规划部门意见，申请人可以直接向住房城乡建设部门申请消防设计审查、消防验收（备案）手续。

符合第七项情形的，申请人应提供具有相应资质的设计单位编制的改造方案，由拟改变建筑使用功能后的行业主管部门会同住房城乡建设、自然资源和规划、消防救援以及改变前主管部门等进行联合会审，经区人民政府（管委会）同意，住房城乡建设部门依据同意意见办理消防设计审查、消防验收（备案）手续。

第七条 （负面清单）存在下列情形的既有建筑不得改变使用功能，并纳入负面清单管理：

（一）将非住宅建筑改为住宅的；

（二）利用住宅建筑改为有安全、噪声、光、油烟污染问题且严重影响周边环境的项目，包括：餐饮、机械加工、建材库房、宠物医院、娱乐场所、棋牌室、健身房、游泳馆等；

（三）将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储、危废存储等功能的；

（四）将“一老一小”配套用房、社区服务用房、物业管理用房等小区配建的公共服务设施改作非公益性、营利用途的；

（五）农贸市场改作他用的；

（六）将车库、储藏室、人防工程、交通通道改作他用的；

（七）未经批准擅自封闭架空层、增加隔层、填补中庭等增加建筑面积进行使用的；

（八）已列入城市改造计划的；

（九）法律、法规规定不得改变使用功能的其他情形。

对纳入负面清单管理的情形，住房城乡建设部门依法不予受理消防设计审查、消防验收（备案）。

第八条 除本办法第六条、第七条规定以外的其他建筑改变使用功能的，申请人应当报经所在区人民政府（管委会）同意。认定可临时改变用途的，区人民政府（管委会）应就变更的使用功能、土地年收益收取标准等内容报请市人民政府同意后，按相关规定办理；认定需变更土地性质或者不动产权证的，申请人应当按程序完善土地、规划和不动产权变更登记等手续后，再行办理消防设计审查、消防验收（备案）手续。

第九条 申请人进行既有建筑使用功能调整，应当按照法律、法规的规定，处理好相邻关系，符合公序良俗。

第十条 本办法由宿迁市住房和城乡建设局、宿迁市自然资源和规划局负责解释。

第十一条 沭阳县、泗阳县、泗洪县可参照执行。

第十二条 本办法自发布之日起施行。国家和省另有规定的，从其规定。

宿迁市住房和城乡建设局 2026年5月27日印发