关于《宿迁市区既有建筑改变使用功能规划建设审查办法》的政策解读

关于《宿迁市区既有建筑改变使用功能规划建设审查办法》的政策解读

宿迁市住房和城乡建设局

一、制定背景

随着我市城镇化进程深入推进，城市发展正由大规模增量扩张向存量提质改造增效转变。各类新型业态不断涌现，既有建筑改变使用功能的需求日益增多，但在实际操作中，规划确认、消防审批等环节衔接不畅，企业常面临“多头跑”“标准模糊”等难题，部分业态无序变更也带来一定的安全隐患、环境污染。为贯彻落实《省政府办公厅印发关于进一步支持城市更新行动若干政策措施的通知》（苏政办规〔2026〕2号）精神，打通政策堵点，激发市场活力，守住安全底线，经市政府同意，市住建局、市资规局联合制定了本办法。

二、主要内容

《办法》共十二条，主要内容如下：

一是适用范围与基本要求（第一条至第四条）。主要为制定目的和依据、适用范围，既有建筑、建筑改变使用功能等重要名词的定义，以及正负面清单管理的基本原则。明确仅进行内部装修、不涉及功能改变的，不适用本办法。

二是安全要求（第五条）。明确既有建筑改变使用功能前，应当按照国家技术标准要求，委托有相应资质的鉴定单位进行房屋安全鉴定，确保建筑本体安全。

三是正面清单管理（第六条）。明确七类纳入正面清单的情形，包括：商业、办公（不含行政办公及工业、研发等企业办公）建筑内部业态调整；公共服务设施建筑按不超过总建筑面积15%增设商业配套；商业公寓用于民宿、文创等创新创业活动；风景区配套用房增设服务游客的商业设施；工业厂房、仓储建筑增加物流功能；同一规划用途下内部经营业态调整；利用既有建筑发展符合五年过渡期政策的产业。前六类无需征求自然资源和规划部门意见，可直接办理消防审验手续；第七类需经联合会审并报区政府（管委会）同意。

四是负面清单管理（第七条）。明确九类纳入负面清单的情形，包括：非住宅改住宅；住宅改餐饮、娱乐等扰民项目；转为易燃易爆、危化品生产加工存储等功能；将“一老一小”配套用房、社区服务用房、物业管理用房等公益设施改作非公益性、营利用途；农贸市场改作他用；车库、储藏室、人防工程、交通通道改作他用；擅自加建；已列入城市改造计划；法律法规规定的其他禁止情形。对纳入负面清单的情形，住建部门依法不予受理消防审验手续。

五是其他情形处理及相邻关系要求（第八条至第九条）。 正面、负面清单以外的变更，由区政府（管委会）研究同意。临时改变用途的报市政府批准并缴纳土地收益金；需变更土地性质的，应完善产权手续后再行办理消防审验手续。同时要求申请人依法处理好相邻关系，符合公序良俗。

六是附则（第十条至第十二条）。 主要为文件解释机关、三县参照执行规定以及施行日期。明确《办法》由市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局负责解释，自发布之日起施行，国家和省另有规定的从其规定。沭阳县、泗阳县、泗洪县可参照执行。