巴中市住建局关于印发《巴中市住宅物业小区公共收益管理办法（试行）》的通知

建管家公示公告 2026-06-03 13:27:48

物业小区收益管理巴中市住建局

各县（区）、巴中经开区住房城乡建设（房产）主管部门：

现将《巴中市住宅物业小区公共收益管理办法（试行）》印发你们，请认真抓好贯彻落实。

巴中市住房和城乡建设局

2026年5月29日

巴中市住宅物业小区公共收益管理办法（试行）

第一条为规范住宅物业小区公共收益管理，切实维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等有关法律法规规定，结合我市住宅物业小区管理实际，制定本办法。

第二条本办法所称住宅物业小区公共收益（以下简称公共收益），是指利用住宅物业小区业主共有部分开展经营活动所产生的收入，扣除合理经营成本后，归全体业主共有的收益。公共收益具体包括但不限于下列内容：

（一）利用小区共有道路、公共场地划定车位停放车辆所取得的停车收益；

（二）利用小区共有场地开展商业宣传、展销等商业活动，以及投放快递柜、自动售卖机、充电桩等设施所取得的收益；

（三）利用物业管理区域内公共场地、围墙、建筑物外立面、道闸、灯箱、单元门（厅）、走廊通道、电梯轿厢、电子显示屏等载体设置商业广告所取得的收益；

（四）利用全体业主共有的游泳池（馆）、健身室（馆）、休闲娱乐室及架空层、设备用房等公共配套用房或者场地进行租赁、经营所产生的收入；

（五）向通信运营商等单位收取的，其在物业管理区域内设立通信基站、管线等设施设备的占地费、场地使用费；

（六）相关责任单位因侵犯小区业主公共区域使用权、侵占公共收益等行为所支付的违约金、赔偿金；

（七）公共收益存入专用账户所产生的利息、共用设施设备报废后回收的残值等其他收益；

（八）其他依法属于全体业主共有的收益。

第三条利用物业公共部分获取公共收益，应当严格遵守法律法规及相关规定，不得影响公共安全、扰乱业主正常生活秩序，不得擅自改变房屋及设施设备的规划用途，不得妨碍业主和物业使用人正常使用物业，不得损害物业使用安全和业主合法权益。

第四条公共收益经营管理人的确定，应当遵循“业主自治、权责统一、公开透明”的原则，具体如下：

（一）业主大会成立前，临时管理规约、前期物业服务合同有明确约定的，物业服务人可依据约定作为经营管理人，代为管理公共收益；临时管理规约、前期物业服务合同未作明确约定的，由临时代行业主委员会职责的物业管理委员会或者物业所在地居（村）民委员会作为公共收益经营管理人；在物业管理委员会或者居（村）民委员会监督下，经征求业主意见并形成业主共同决定后，可委托物业服务人作为经营管理人，委托经营期限原则上不得超过前期物业服务合同约定的合同期限；未经依法征求业主同意，物业服务人不得擅自利用业主共有部分从事经营活动、获取公共收益。

（二）业主大会成立后，利用业主共有部分从事经营活动、公共收益的分配、使用和管理，应当由业主大会依法共同决定，并在业主大会议事规则、管理规约及物业服务合同中明确约定。决定利用共有部分从事经营活动的，严格按照《四川省物业管理条例》相关规定执行。

业主大会决定利用共有部分开展经营活动的，可以授权业主委员会或者物业管理委员会直接经营管理，也可以通过书面合同方式委托物业服务人经营管理。

委托物业服务人经营管理的，委托经营期限原则上不得超过物业服务合同约定的合同期限；业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会经营管理的，授权经营期限原则上不得超过业主委员会或者物业管理委员会的任期。

（三）委托物业服务人经营管理公共收益的，物业服务合同（包括前期物业服务合同）中应当明确载明共有部分经营管理的具体事项，包括但不限于公共收益的获取范围、管理方式、分配比例、账目公布频次及方式、财务审计要求、使用范围和使用限额等内容，确保权责清晰、有据可依。

第五条公共收益经营管理人应当建立健全公共收益管理制度，完善管理机制，健全管理台账，妥善保存公共收益经营合同、收支凭证、审计报告等相关档案资料，保存期限符合国家会计档案管理相关规定；每年定期组织核查小区公共资产现状，及时更新公开公共资产信息。公共收益经营管理人应当指定专人负责公共收益管理工作，专门负责人的姓名、联系方式等信息应当及时向小区所在社区居民委员会报备。

第六条商品房销售前，建设单位应当就所在小区公共收益的归集、使用、管理等事项制定具体条款，明确相关权责，并将其纳入前期物业服务合同和临时管理规约，经物业主管部门备案后执行。首次成立业主大会时，小区物业管理委员会应当牵头制定公共收益归集、使用、管理的相关条款，纳入业主大会议事规则和管理规约，经业主大会表决通过后生效。修订业主大会议事规则、管理规约时，业主委员会或物业管理委员会应当结合小区实际情况，对公共收益归集、使用、管理的相关条款提出补充、完善建议，提交业主大会表决通过后修订。物业服务合同中关于公共收益的相关条款，应当与业主大会议事规则、管理规约明确的内容保持一致，不得与业主共同决定相抵触。

第七条公共收益应当实行单独列账、专户管理，一个物业服务区域仅限设立一个公共收益专用账户，严禁混管混用，具体管理要求如下：

（一）业主大会成立前，若临时管理规约、前期物业服务合同有明确约定，或者依法征求业主意见并获得同意，由物业服务人代为经营、管理公共收益的，物业服务人应当以物业管理区域为单位，开设公共收益专用账户，不得将公共收益与物业服务企业自有资金、物业费等其他收支合用一个账户，账户名称统一规范为“（物业服务企业名称）（小区名称）公共收益专户”。

（二）业主大会成立后，业主委员会或物业管理委员会应当持业主大会备案通知书、成立证明等相关材料，以业主大会名义向银行金融机构申请开设公共收益专用账户，账户名称应当与业主大会备案通知书或者成立证明记载的名称完全一致，严禁以任何个人、其他单位或者组织的名义开设公共收益专用账户。业主大会公共收益账户由业主委员会或物业管理委员会负责管理；业主大会依法决定委托其他主体管理的，从其决定。未按本办法规定开设公共收益专用账户的，应当在本办法施行后15日内申请补建专户；已以业主委员会或物业管理委员会名义开设账户，但账户名称不符合规定的，应当及时申请重设账户，并将公共收益资金全额转入符合规定的公共收益账户。

（三）公共收益经营管理人应当严格按照国家会计制度相关规定，对住宅小区公共收益相关支出事项进行审核、支付、记账，根据实际发生的公共收益经济业务事项规范开展会计核算，准确编制财务会计报告，按照本办法规定或者合同约定定期向全体业主公示。鼓励公共收益经营管理人委托具备相应资质的第三方代理会计机构，实施公共收益的代理会计业务，提升核算规范化水平。

第八条公共收益的使用应当遵循“业主决策、专款专用、合理合规”的原则，严格按照下列范围使用，不得擅自扩大使用范围、改变资金用途：

（一）经临时管理规约、管理规约约定，或者经业主大会表决同意，公共收益可用于下列情形：

1.补充建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金；

2.支付住宅物业小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，以及房屋及共用设施设备的保险费、体检费等相关费用；

3.支付业主大会筹备经费、业主大会及业主委员会（物业管理委员会）日常工作经费，以及业主大会决定给予业主委员会、物业管理委员会相关人员及聘请的专职工作人员的报酬、补贴；

4.支付委托第三方开展账务记账、财务审计、法务服务、招标代理等产生的费用，以及经业主大会决定抵扣业主应当支付的物业服务费用、水电公摊费用；

5.支付产生公共收益的经营管理费用，该费用最高不得超过当期公共收益总额的30%，具体比例可由业主大会另行表决确定；

6.支付电动自行车充电设施、智能安防设施、文体设施等业主共有设施设备的增设费用；

7.支付业主大会依法决定的其他支出。

（二）公共收益严禁用于下列情形：

1.物业服务合同中明确约定应当由物业服务企业承担的费用，以及属于开发建设单位法定保修责任范围内的相关维修、养护费用；

2.依法应当由供水、供电、供气、供热、通信、网络等相关单位承担的管线和设施设备的维修、养护费用；

3.依法应当由人为损坏责任人承担的住宅共用部位、共用设施设备修复费用；

4.业主大会明确决定不得列支的其他情形。

任何单位、组织或者个人不得违法违规侵占、挪用、截留公共收益，不得擅自改变公共收益用途。

第九条公共收益的使用应当严格履行决策、审批、报备程序，业主委员会、代行业主委员会职责的物业管理委员会使用公共收益，应当按照下列程序执行，相关情况及时向所在街道办事处（乡镇人民政府）报备（报备单参考附件1），并全程向全体业主公开，接受业主监督：

（一）在业主大会议事规则约定的使用额度、次数范围内的，由公共收益经营管理人明确资金用途和开支额度，经业主委员会或物业管理委员会会议集体研究决定后，按规定支付使用；超出业主大会议事规则约定额度、次数的，应当制定详细的资金使用方案，明确资金用途、金额、使用方式、实施期限等内容，按照业主大会议事决策程序，经业主大会会议表决通过后，方可使用。

（二）涉及住宅物业小区共有部分维修、更新、改造的，应当将项目预算方案、施工方案向全体业主公示，公示期限不少于7日；项目实施结束后，应当将项目实施情况、决算审计报告、资金使用明细等信息向全体业主公开，接受业主核查。

（三）物业服务人使用公共收益的，应当严格按照前期物业服务合同、物业服务合同约定的范围和比例执行；超出合同约定范围、比例使用的，应当及时向业主委员会、物业管理委员会或物业所在地居（村）民委员会报告，按照业主大会议事决策程序，经业主大会表决通过后，方可使用。

公共收益资金开支实行联审联签制度，一般应由业主委员会或物业管理委员会的主任、副主任及小区党组织书记或监事会主任共同审核、签字确认后，方可支付。公共收益使用后，公共收益经营管理人应当将公共收益的使用项目、金额、日期、支出凭证等相关信息，以及支出佐证材料复印件，及时报所在街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会备案。

第十条公共收益经营管理人应当建立健全公共收益财务管理制度，明确财务审核、支付、记账等流程，严格按照国家法律、行政法规、企业会计准则、财税规则及行业规范，对实际发生的公共收益经济业务事项规范记账，准确编制财务会计报告，每季度向全体业主公示公共收益收支情况，接受业主监督。

第十一条公共收益公示应当遵循“全面、及时、准确、公开”的原则，实行线上线下双重公示。

（一）线上公示。公共收益经营管理人应当按照国家会计制度相关规定，于每月10日前，将本小区上月公共收益的收支项目、发生时间、发生金额、内容摘要、支出凭证编号等信息，通过小区业主群等线上渠道公开，接受业主查询和监督。公共收益支出必须取得真实、合法、有效的原始凭证（如发票、制式工票等），严禁以白条、收据等无效凭证入账，且报账人须提供真实的资金转款记录，确保资金流向可追溯。

（二）线下公示。在线上公示的基础上，公共收益经营管理人应当在小区物业管理处、公共公告栏、楼道口（电梯厅）等物业服务区域显著位置，向业主公开公共收益收支、结余等信息（详见附件3）和住宅物业小区资产公示表（详见附件4），线下公示每次持续时间不得少于30日。涉及财务审计的，公示日期可适当顺延，审计结束后3日内，应当将审计结果补充公示。

1.即时公开。业主大会会议关于公共收益的表决结果、公共收益相关项目实施情况和资金使用情况，应当及时公开。

2.季度公示。每个季度首月10日前，公开上一个季度的公共收益收支明细、结余情况。

3.年度公示。次年1月底前，公开上一年度公共收益的收支汇总情况、结余滚存情况、审计情况、资金使用合规情况等整体信息。

业主对公共收益的取得、使用、公示等内容有异议的，可以向业主委员会、临时代行业主委员会职责的物业管理委员会或者居（村）民委员会提出书面异议，公共收益经营管理人应当在收到异议之日起7日内，予以书面解释和说明，并提供相关佐证材料。

第十二条公共收益实行定期审计与专项审计相结合的制度，原则上每两年开展一次全面审计，审计费用从公共收益中列支，审计结果由公共收益经营管理人以书面张贴、线上推送等方式向全体业主公开。有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会或者物业管理委员会，委托具备相应资质的专业审计机构，对公共收益收支情况开展专项审计：

（一）前期物业服务人或者受托承担公共收益管理日常工作的物业服务人终止服务、办理退场手续时；

（二）业主委员会或者物业管理委员会任期届满、中止履职时，由新一届业主委员会或物业管理委员会委托审计，未产生新一届业主委员会或物业管理委员会的，由物业所在地居（村）民委员会代为委托审计；

（三）业主委员会、物业管理委员会主任或者负责公共收益财务管理的相关成员职务终止时；

（四）物业服务区域内专有部分面积占比20%以上的业主，或者人数占比20%以上的业主，对公共收益收支情况提出书面异议的；

（五）应当开展审计而未审计、长期未开展审计，或者群众反映强烈、公共收益收支情况不明、日常管理混乱、公共收益缴存明显异常的；

（六）业主大会议事规则、管理规约等明确约定应当开展专项审计的其他情形。

第十三条公共收益及相关档案资料的移交，应当遵循“完整、及时、规范”的原则，确保权责交接清晰，具体要求如下：

（一）业主大会成立并开设业主大会公共收益专用账户后，物业服务人应当按照业主大会的决定，在15日内将其代为管理的公共收益，从物业服务企业设立的公共收益专用账户全额转入业主大会公共收益专用账户，不得以业主欠缴物业服务费、水电费等任何理由拒绝移交。

（二）公共收益经营管理人发生变更的，原经营管理人（包括物业服务人、任期届满的业主委员会、物业管理委员会等）应当在合同到期或者任期届满前10日内，将公共收益资金、经营收支账目、财务凭证、印章、经营合同、审计报告等相关资料，完整移交给新任经营管理人（任期内或者新一届业主委员会、物业管理委员会）。未成立业主委员会、物业管理委员会的，在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，将相关资金和资料移交物业所在地居（村）民委员会代为暂时保管，待新一届业主委员会或者物业管理委员会产生后，由居（村）民委员会与其完成移交手续。移交过程应当全程记录，相关各方签字确认，移交记录存档备查。

第十四条建立市、县（区）、街道（乡镇）、居（村）四级公共收益监督管理体系，明确监管职责，强化协同联动，具体分工如下：

（一）市住房城乡建设主管部门负责统筹指导各县（区）物业主管部门开展公共收益监督管理工作，制定相关工作标准，规范管理流程，组织开展全市范围内的专项检查和督导。

（二）县（区）物业主管部门负责组织落实本办法相关工作要求，开展政策宣讲、业务培训，指导、支持街道办事处（乡镇人民政府）加强辖区内住宅物业小区公共收益监督管理，依法查处违法违规行为。

（三）街道办事处（乡镇人民政府）负责对辖区内业主委员会、物业管理委员会的工作进行全面指导和监督管理，及时发现、纠正公共收益管理中的不规范行为，协助相关部门查处违法违规行为；每年对本辖区住宅物业小区公共收益管理情况至少开展一次全面检查，检查结果应当在物业服务区域显著位置公示，接受业主监督。

（四）居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好公共收益监督管理工作，对公共收益使用的必要性、合理性、规范性进行监督、指导，及时收集、反映业主的诉求和建议，协调解决公共收益管理中的矛盾纠纷。

第十五条对违反本办法规定的行为，依法予以查处，具体如下：

（一）物业服务企业、业主委员会有下列行为之一的，由物业行业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）按照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等有关法律法规规定执行，涉嫌违法犯罪的，移交司法机关处理：

1.未按本办法规定开立公共收益专用账户，或者未及时办理账户变更、撤销手续的；

2.拒不按规定公布、公示公共收益收支情况，或者公示内容不真实、不完整、不及时的；

3.未按本办法规定开展公共收益清查、审计、移交工作，或者移交资料不完整、拒不移交的；

4.侵占、损坏住宅小区业主共有部分，或者违法违规侵占、挪用、截留公共收益的；

5.其他侵犯业主合法权益的行为。