石家庄市住房制度改革中 若干问题的意见

石家庄市住房保障和房产管理局文件

石住房〔2011〕5号

石家庄市住房制度改革中若干问题的意见

为了继续推进公有住房制度改革，妥善解决我市住房制度改革中的遗留问题，根据省政府《关于促进全省房地产市场持续健康发展的通知》（冀政【2004】43号）文件精神，结合我市已出台的有关政策，提出如下意见。

一、公有住房租金标准

全市2011年未出售的公有住房租金，仍执行每月每平方米使用面积平均2.50元，不同等级房屋每平方米使用面积月租金标准分别为：一级甲等2.75元，乙等2.63元；二级甲等2.50元，乙等2.38元；三级甲等2.25元，乙等2.13；四级2.00元。

公有住房须经市住房保障和房产管理局按《石家庄市公有住房租赁等级划分标准》（附表一）测评等级，产权单位取得签证后，方可按照认定的住房等级和楼房层次月租金增减表、房屋朝向月租金调节表（附表二）确定租金。

租金的计算公式：月租金额＝住房使用面积×（等级租金标准＋层次租金增减额＋朝向租金调节额＋其它因素增减额）

住房使用面积包括居室、门厅（廊道）、厨房、房内储藏室、落地壁橱、厕所（卫生间）等可使用的平面面积。

共用的厨房、门厅（廊道）、厕所（卫生间）由共用户分摊租金，但三户以上共用的门厅（廊道）、厕所（卫生间），不计租金。

原享受租金减免的仍然有效。

二、继续推进公有住房出售

1、出售原则

出售公有住房，应贯彻购房自愿、室内维修自理和先评审后出售，先售后租，并优先出售给住房困难户的原则。社会上的交叉住房，不分本单位、外单位职工，都应按市政府的房改政策规定出售给职工，不允许附加任何条件或不卖给现住户。职工所在单位要向售房单位出具身份证、工龄证明等有效证件。执行本系统房改政策的军队、铁路等单位与我市住房有交叉的，在住房出售中，经市住房保障和房产管理局批准，以职工所居住住房为准，分别执行系统和本市房改政策。

2、出售范围和控制标准

凡独用成套的公有住房，1999年底前竣工交付使用的住房，除经文物部门确认有历史文物保护价值的、被鉴定为危房的、已被确定为廉租住房的公有住房不予出售外，其它住房均可向具有本市常住户口的居民户和职工出售。有产权争议和纠纷的，产权单位缺失的情况，按石房〔2005〕52号文件执行。

每个居民户或职工家庭原则上只能享受一次以成本价购买规定标准面积公有住房的政策，确因产权单位住房确实充足且购买家庭未达到控制面积标准的，可继续享受成本价购房，但购房面积不得超过规定标准，超出面积不可分割部分按市场价执行。职工在购买公有住房时，其购房面积按夫妇双方中职务高的一方计算。

3、公有住房出售价格

我市出售公有住房实行房改成本价。

首次出售公有住房的平均房改成本价按建筑面积计算，每平方米为950元，房屋各等级每建筑平方米的出售房改成本价为：一级甲等1045元，一级乙等997.5元;二级甲等950元，二级乙等902.5元；三级甲等855元，三级乙等807.5元。

三、已购公有住房腾空再售办法

对已按房改成本价出售的公有住房腾退后原产权单位再次调整出售时，原则上通过住房二级市场办理交易手续，亦可选择按照《石家庄市已购公有住房腾空再售实施办法》（石房〔2005〕53号）文件执行，按已购公有住房腾空再售时执行均价每平方米1650元，最低限价不得低于当年的平均成本价。

售房单位在标准价改按成本价售房时，职工个人取得所有权证时未增加的公摊面积，可按届时的房改成本价再售程序出售。

四、公有住房出售实行工龄折扣和成新折扣

1、工龄折扣。售房单位对购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，每平方米建筑面积5.67元。

2、成新折扣。职工按成本价购买的旧公有住房，按当年新房成本价成新折扣，年折扣率为2%，使用年限超过30年的，按30年计算；加层住房所加层次的折旧年限，按其底层的投入使用年限折旧，在其评审时区别对待，经过大修或设施更新的旧房，按国家有关规定现场勘察评审确定。取消一次付款折扣率和现住房折扣率两项优惠政策。

3、职工购房工龄的计算办法。按房改成本价购买公有住房，工龄折扣仍以夫妇双方实际工龄为计算依据，工龄计算截止到1991年底。异地工作的职工工龄计算到当地建立住房公积金制度的前一年；已离退休职工，工龄折扣的时间按国家规定的离退休年龄计算；夫妇双方只有一方有工作的，按其有工作一方工龄的1.5倍计算；已去世的职工，其生前实际工龄可计入购房工龄；中专及中专以上学历的职工，在校学习期间的学龄，在购房时可计入购房工龄；购房职工的工龄以所在单位组织、劳动、人事部门出具的证明为准。其工龄计算办法按组织、劳动人事部门的规定办理。

不能开具工龄证明的，按照下列计算办法执行：

1973后出生的计算为5年、68－72年出生的计算为10年、63－67年出生的计算为15年、58－62年出生的计算为20年、53－57年出生的计算为25年、48－52年出生计算为30年、43－47年出生计算为35年、42年前出生的计算为40年。

4、实际售价。职工以房改成本价购买公有住房的实际售价应根据房屋等级系数、层次系数和“价格评审通知书上出具的结构、质量、朝向、环境、地段等系数综合折减后区别计价。

五、出售公有住房建筑面积的计算方法

1、出售公有住房建筑面积的计算方法按石家庄市房屋面积测算按照石住房〔2010〕146号文件规定执行。

2、公有住房出售时，住户不分摊公用建筑面积，其维修由售房单位负责。

六、公有住房出售实行优惠政策

1、产权单位按房改成本价出售的公有住房，售房收入免征营业税；购房者免交契税；自住期间免交房产税，缓征土地使用税；购房者继续享受住房补贴，继续缴交住房公积金。

2、按房改成本价出售公有住房，其交易手续费、产权产籍登记过户手续费按有关规定计收；业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为房改成本价的2%；评审费按评审价的2.5‰计收（房改成本价售房按评审价的1.6‰计收），其他费用一律免缴。

七、产权处置

职工按房改成本价购买的公有住房，产权归个人所有；职工按标准价购买的公有住房拥有部分产权，必须补缴差价款，过渡为成本价后，方可拥有全部产权，按房改成本价购买的公有住房收益归己。进入市场出售或出租的，其职工今后的住房，工作单位、住房保障和房产管理部门不再负责解决，由本人直接到房产市场购买或承租，符合住房保障条件的按住房保障相关规定执行。

购房人去世后，由其继承人或受遗赠人继承其相应的权利义务。无继承人或受遗赠人的，其住房由原售房单位或市住房保障和房产管理局按法律程序接管，任何人不得侵占。

八、售房款管理和使用

1、所有行政部门、企事业单位出售公有住房回收的资金，全部留归售房单位，并及时存入市住房保障和房产管理局财务审计处在银行开设的专项账户，由市住房保障和房产管理局监督使用，专项用于售房单位住房方面和住房制度改革，严禁挪作他用。

2、在企业转轨改制中实行股份制、中外合资的，职工住房未作股或合资的，其住房出售后的收入不归股份或合资企业单位所有，仍属国有资产或集体资产，暂委托现单位代管，专项用于职工住房方面，不能挪作他用。

3、售后维修资金的提取、管理和使用。公有住房出售后，售房单位要提取售房款的20%－30%作为单位维修基金，专户储存，由市住房保障和房产管理局监督使用，专项用于房屋共用部位、共用设备以及公共设施的维修、养护、更新。单位出售的公有住房，单位维修基金用完后涉及维修的由个人承担。对剩余公产部分，产权单位要继续提取折旧费和大修理基金。

九、推进住房部分产权向全部产权过渡

1、已按市政府规定的标准价出售了公有住房的单位，要按本意见要求，重新计算职工购房款，加快部分产权向全部产权过渡。职工个人多付的购房款原则上不退，可将多余款转化为维修费或基金。具体办法由各单位自定。

2、职工原来按标准价所购的住房只拥有部分产权的，由于各种原因致使产权单位缺失，购房人无法补交售房款过渡为全部产权的，由房屋所在区住房保障部门代为申报出售过渡为全部产权，售房款缴交到区住房保障部门在银行开设的专用账户，对没有过渡的标准价房的公有产权部分要计收房屋租金。

十、做好公有住房制度改革的政策衔接工作

1、职工按房改成本价或标准价购买现有住房后又调离售房单位的，原单位不能强退；进入市场出售的，按房改成本价购买剩余产权，交易的按规定交纳有关税费，其职工今后的住房不再由工作单位负责解决。

2、职工按房改成本价在购买公有住房后五年内，违反正常工作调动规定，擅自离职的，必须向单位补交擅自离职当年市场价与房改成本价的差价；不补交的，产权单位可将其住房按原来价格予以收回。

3、异地安置的离退休职工，军队转业干部以及归国华侨等人员的住房，在公房出售中，拨付给单位的建房、购房费，不能抵顶其个人的购房款。

4、职工集资建房款可以计抵购房款，职工集资建房款高出购房部分原则上不退。集资款高于标准价的，可按成本价出售，不足部分由职工交付，产权全部归职工个人所有；集资款高于成本价的部分，可抵顶房屋维修费。

5、公有住房出售的教龄优惠参照配套文件三执行。

6、对于有房屋所有权证书，但权属有争议的住房，要积极创造条件促进出售。对于短期内无法确定产权人的公有住房，由现房屋管理单位出具书面具结向职工出售；售房款按照售房单位隶属关系由市住房保障和房产管理部门或区住房保障部门暂行保管，待经过司法或行政程序后再行处置。

十一、其他事项

公有住房租金标准、公有住房出售价格及住房补贴由市住房保障和房产管理局根据市场变化适时调整并报市政府批准后公布执行。

十二、本意见有效期自2011年2月1日至2016年2月1日，凡与本意见不一致的以本意见为准。本意见由市住房保障和房产管理局负责解释。

配套文件一

石家庄市公有住房租赁暂行办法

一、租住公有住房的住户必须与产权单位签定租赁合同。

二、公有住房租金按规定标准执行，有公用采暖设施的住房租金每平方米使用面积加收0.01元。

三、公有住房已测评了等级并且取得确认住房等级签证，租金的调整按照规定的等级租金标准套改。

新建公有住房须按《石家庄市公有住房租赁等级划分标准》（附表一）测评等级，产权单位取得签证后，方可按照认定的住房等级和楼房层次月租金增减表、房屋朝向月租金调节表（附表二）确定租金。

四、租金的计算公式：月租金额＝住房使用面积×（等级租金标准＋层次租金增减额＋朝向租金调节额＋其它因素增减额）

住房使用面积包括居室、门厅（廊道）、厨房、房内储藏室、落地壁橱、厕所（包括卫生间）等可使用的平面面积。

共用的厨房、门厅（廊道）、厕所（卫生间）由共用户分摊租金，但三户以上共用的门厅（廊道）、厕所（卫生间），不计租金。

五、职工租住公有住房面积标准，按照国家、省、市的有关规定执行；国家、省、市未做规定的，由职工所在单位参照上级有关规定确定。超过住房标准部分，加收一倍房租。

六、租住公有住房的单位须向职工出具居住证明。

七、调离原单位且仍租住原单位住房，而新单位又不能解决住房的，其住房租金应与原所在单位职工一视同仁。

附表一

石家庄市公有住房租赁等级划分标准

附表二

一、楼房层次月租金增减表

单价：元／平方米(使用面积)

二、房屋朝向月租金调节表

单价：元／平方米(使用面积)

注：本表中“+、-号为正负符号。

配套文件二

石家庄市出售公有住房程序暂行办法

一、按房改成本价出售公有住房，其售房程序

（一）售房受理与申报条件

所售房屋符合出售范围且证件齐全。

（二）售房单位须提交下列资料

1、单位关于出售公有住房的请示；

2、售房实施方案（包括房屋坐落位置、数量、建造年代、使用年限、售房范围与对象、付款方式、产权处置等）；

3、售后维修管理办法；

4、职代会售房决议；

5、房屋所有权证书（验证后收取加盖公章复印件）；

1至4项文件需报一式八份，第5项需报两份。资料经审验后，售房单位应填写售房申报表。

（三）售房的评审与发证

1、出售公有住房评审一般以幢为评审单元，由市住房保障和房产管理局组织房地产市场管理中心中介管理科、具有相应评估资质机构部门，会同售房单位进行现场勘评评审。其评审结果经参评单位确认后，由市住房保障和房产管理局审核签发成本价出售公有住房许可证和价格评审通知书。

2、售房单位依据许可证和价格评审通知书，逐户进行计价收款，售房款存入市住房保障和房产管理局指定的银行专项存款账户。

3、售房单位填报的售房表格及协议，经房地产市场管理中心中介管理科审核无误后，方可办理住房过户和产权转移登记手续，并发给房屋所有权证书，房屋所有权证书内容包括：产权类别、产权比例、产权面积等，并附有绘制的分户房屋平面图。

二、加强售房款的管理。售房款只能用于住房建设和住房制度改革，专款专用，严禁挪作他用。各单位使用售房款时，须向市住房保障和房产管理局提交建房许可证或购房合同及有关证明。

配套文件三

石家庄市出售公有住房教师购买现住房优惠暂行办法

一、优惠范围

石家庄市行政区域内下列专门从事学历教育教学工作的单位（含幼儿园）：

1、各级政府教育部门主办的各类学校及其他教育机构；

2、经教育主管部门批准，各级政府其他部门及企事业单位主办的各类学校；

3、其他类型的学校。

上述优惠范围不包括各级各类学校中聘用、借用的人员。

二、优惠对象

上述单位的教师和教辅人员。

优惠对象统称为教师。其中，教辅人员包括从事教学、科研管理人员以及为教学服务的教学服务的教职员工（包括已离退休教职员工）。

三、优惠办法

本人或配偶是教师的，购房时由售房单位给予购房优惠。具体办法是，一方是教师的，按下列公式计算：给予优惠＝标准价或成本价的单位面积实售价(805)＋年工龄折扣额(4.8)×10×教龄(91年前工龄)

双方是教师的，按下列公式计算：给予优惠款＝标准价或成本价的单位面积实售价×2＋年工龄折扣额×10×夫妇双方教龄之和

在实际执行中，要严格掌握以下规定：

1、教师的教龄计算到1991年底，1992年后的教龄不计入；学龄不计入教龄；国家奖励工龄不计入教龄；照顾单方职工的0.5倍工龄不计入教龄；去世教师不给予。其工龄折扣额均执行市政府公布的标准和规定。

2、教龄是指本文第一条确定范围的单位内从事教育教学工作的累计年限。1991年底前从事教师工作，但现在已调出教育机构和学校的，购房时不给予优惠；从事教师工作时断时续，现仍在教师岗位上的可累计计算教龄，不从事教师工作的工作年限不能计入教龄。

3、教师所购住房超过规定面积标准的，超标部分不给予优惠。

4、售房单位凭教师所在单位人事部门出具的资格证明（见附件）对教师给予优惠。

5、教师购房给予优惠后，实行购房最低限价，标准价为57元／平方米，成本价为90元／平方米。

6、教师按房改的有关规定已经交完售房款的单位，给予优惠后多付的购房款，可退还教师本人或转为维修基金，具体办法由各单位自定。

四、其它

1、教师调离教育系统的，必须将给予的购房优惠款退还给原售房单位，教师所在单位将教师调动情况及时通知原售房单位。公立学校由各级教育行政部门的人事部门负责，其他政府部门和企事业单位所办的学校，由办学单位人事部门负责。未办理退还手续前，各级人事部门不得办理调转手续。为便于加强对校园内的房屋管理，维护校园秩序，教师以标准价、成本价购买后调离教师岗位的，由原产权单位收回，不准向社会出售。

2、住房保障和房产管理部门在办理教师购房手续时，须在附记中注明对教师给予的优惠款。

3、本规定对教师购房给予优惠，是指参加房改的以标准价或成本价购买的公有住房，不包括以其他形式购买的住房。

4、本规定执行中的具体问题由市住房保障和房产管理局负责解释，涉及优惠对象和范围以及资格认定问题由市教育局负责解释。

附：石家庄市教师购房给予优惠证明（样式）

附件：

石家庄市教师购房给予优惠证明

存　　根

教师姓名：　　　　　　　　在职或离职退休情况：

售房单位：

经办人：　　　　　　核发人：　　　　　　签发时间：

.........................................................................

石家庄市住房保障和房产管理局

二○一一年元月十七日

主题词：城乡建设 房改 政策 意见

抄送：市法制办

石家庄市住房保障和房产管理局

2011年1月17日

(共印200份)

原文地址：https://zjj.sjz.gov.cn/columns/e40c2543-f6d1-4aed-a142-fbde867d0dd9/202209/27/6908e507-2d8f-42d6-98c0-c70ca0e84ef0.html