十五五规划城市更新：建筑企业存量提质的万亿新蓝海

十五五规划下，建筑行业的下一个万亿风口在哪里?

答案其实很明确——城市更新。

过去几十年，中国建筑业的增长逻辑始终围绕“增量扩张”：建新房、修新路、造新城，房地产开发贡献了行业超60%的订单来源。但随着城镇化率突破66%，新房市场供需格局逆转，增量开发的天花板已然显现，不少建筑企业陷入订单萎缩、产能过剩、利润下滑的困境。而十五五规划的落地，正式将城市更新推向台前，从“外延式扩张”转向“内涵式提质”，为建筑行业开辟了一条规模堪比房地产黄金时代的全新赛道，这不是短期红利，而是贯穿整个十五五期间的长期战略机遇。

很多建筑人对城市更新的理解还停留在“老旧小区刷墙”“城中村拆迁”，但十五五规划下的城市更新，早已突破传统认知，成为一场覆盖建筑全产业链、兼具民生温度与产业价值的系统性变革。根据政策导向与行业测算，十五五期间城市更新领域预计将释放高达20万亿元的市场潜能，而这其中，建筑企业正是核心参与者和最大受益者之一。

十五五规划明确提出，城市更新要坚持“有机更新、四好建设、智慧韧性、存量提质”的核心原则，摒弃过去“大拆大建”的粗放模式，转向“留改拆”并举，聚焦老旧小区改造、老旧厂区活化、城市基础设施升级、完整社区建设等重点领域——这些领域，每一个都与建筑行业深度绑定，每一个都暗藏巨大的市场空间。

从具体场景来看，建筑企业的机遇早已全面铺开。在民生类更新领域，全国超17万个老旧小区亟待综合改造，涵盖外立面翻新、加装电梯、管网更新、适老化改造、社区配套完善等细分需求，仅2025年全国城中村改造新开工项目就涉及建筑面积超2亿平方米，带动的施工、装修、配套建设规模超万亿元，这为深耕本地市场的中小建筑企业提供了避开头部竞争的差异化赛道。在城市基础设施提质领域，我国多数城市的市政管网已进入更新换代周期，供水、排水、燃气、热力管网改造，海绵城市、地下综合管廊、城市防洪排涝体系建设，以及智慧停车、新能源充电桩等配套设施建设，对建筑企业的专业技术、综合施工能力提出了更高要求，也推动行业从传统土建施工向绿色建造、智能建造等高附加值领域升级，据测算，这一领域的市场规模在十五五期间将突破8万亿元。

更重要的是，十五五规划为城市更新提供了全方位的政策支撑，彻底打通了建筑企业参与的堵点难点。自然资源部与住建部联合出台政策，优化城市更新区域详细规划，简化审批流程，对加装电梯、无障碍设施等微更新项目可免于规划许可，大幅提高实施效率;用地政策上，推动土地混合开发利用和用途合理转换，盘活存量低效用地，完善容积率奖励、闲置土地收回等配套规则;资金方面，中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债券加大支持力度，同时鼓励金融机构强化信贷支持，推动符合条件的项目发行基础设施REITs，吸引社会资本参与，为建筑企业解决了“融资难、回款慢”的核心痛点。

对于建筑企业而言，十五五城市更新的核心价值，不仅是订单的增量，更是实现转型升级的“契机”。过去，建筑企业多以“施工承包商”身份参与项目，利润薄、产业链短;而在城市更新赛道，企业需要从单一施工向“投资-建设-运营”一体化转型，业务链条延伸至前期策划、规划设计、后期运营全周期，利润来源也从单一施工利润转向资产增值、运营收益的长期回报。比如北京怀柔金隅兴发老厂房改造项目，建筑企业通过绿色低碳技术改造，将闲置水泥厂转型为智慧科技园区，引入科研机构，实现了存量资产的活化增值，也拓宽了自身的盈利边界，这正是十五五规划所倡导的“存量提质”的核心体现。

当然，机遇背后也有挑战。十五五城市更新对建筑企业的技术实力、资源整合能力、民生服务意识提出了更高要求，不再是“谁能施工谁就能分一杯羹”，而是更青睐具备绿色建造、智能建造技术，熟悉政策规范，能够精准对接民生需求的企业。那些仍停留在传统施工模式、缺乏技术创新和运营能力的企业，很可能会被市场淘汰。

总而言之，十五五规划下的城市更新，不是简单的“旧貌换新颜”，而是建筑行业从“规模扩张”向“质量提升”转型的必经之路，是存量时代赋予建筑企业的万亿新蓝海。对于建筑企业而言，唯有紧跟政策导向，主动转型升级，深耕城市更新细分赛道，才能在行业变革中抓住机遇、实现突围。

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